Síndicos Planning - Mais altos, mais complexos

Arranha-céus exigem sistemas de maior complexidade para garantir a segurança dos moradores e cuidados especiais na gestão condominial

O glamour de viver nas alturas, em condomínios que oferecem o máximo de conforto e luxo, atrai muitas pessoas nos dias de hoje. Mas há também quem se intimide com os prédios de muitos andares, e ainda prefira os menores por considerá-los mais seguros. Esse receio, no entanto, não condiz com a realidade, já que os arranha-céus são projetados com os sistemas mais complexos para garantir total segurança e conforto para os moradores. E os cuidados especiais não se restringem à construção, mas também à gestão do condomínio, que precisa estar preparada para atender às demandas de uma edificação deste porte.

Atualmente, é na região do Litoral Norte de Santa Catarina que se encontram alguns dos mais altos edifícios do Brasil. Um dos destinos mais famosos por possuir belas praias, ótimos restaurantes e as melhores baladas, Balneário Camboriú ficou conhecida também por ostentar um dos skylines mais apreciados do país. Esses luxuosos apartamentos nos arranha-céus da cidade encantam ricos e famosos, entre eles o jogador de futebol Neymar, que chegam a desembolsar mais de R$ 10 milhões para ter acesso a vistas exclusivíssimas para a orla.

Até pouco tempo, o mais alto deles era o Yachthouse by Pininfarina, com 81 andares, 274 m de altura e as torres gêmeas mais altas da América Latina. Aliás, é em uma das torres do empreendimento da Pasqualotto & GT, edifício com previsão de entrega para 2020, que o jogador do Paris Saint Germain possui uma cobertura. Recentemente a construtora FG anunciou a construção de um edifício de 100 andares, com mais de 300 metros de altura, que agora é apontado como o maior projeto residencial da América Latina. O novo projeto está em fase de cálculos estruturais e são mantidos em sigilo o nome e o local onde será construído.

Essa tendência de edifícios residenciais mais altos começa a ganhar força também em Blumenau. Hoje, o Residencial Dr. Hermann Blumenau, no bairro Victor Konder, com 35 andares e 124 metros de altura, é o prédio mais alto já entregue na cidade. Há ainda o Grand Trianon, na Ponta Aguda, com 35 andares e 122 metros de altura, e em 2019 foi anunciado que a Cetor Empreendimentos Imobiliários projeta um edifício com 33 andares e 107 metros de altura com piso térreo comercial e o restante residencial.

Sistemas de engenharia

À medida que cresce a procura por apartamentos em arranha-céus aumenta também o interesse para entender o funcionamento destes gigantes, que necessitam de uma série de cuidados especiais. Engenheiro civil responsável pelo projeto de 8 dos 10 prédios mais altos do Brasil – um deles na Meia Praia, em Itapema, e os demais em Balneário Camboriú – Bruno Ricardo Franzmann explica que quanto maior a altura do empreendimento, maior é a complexidade da engenharia e a responsabilidade de manter o sistema funcionando.

De acordo com Franzmann, em um projeto estrutural uma das questões mais importantes é o vento, não porque há risco de queda, e sim para garantir o conforto dos moradores no caso do prédio começar a balançar. Um episódio recente e que chamou muita a atenção nas redes sociais ilustra bem essa preocupação. No ano passado, imagens mostrando uma piscina privativa transbordar durante uma ventania, gravadas no Millenium Palace, prédio de 177 metros de altura em Balneário Camboriú, suscitaram uma série de questionamentos em relação à segurança.

Segundo Franzmann, que foi fonte de diversas reportagens na época, o fato de grandes estruturas balançarem em caso de vento é um fenômeno natural do ponto de vista da engenharia. “Assim como a água, os lustres também podem balançar com o vento, e isso não significa que seja um problema. Como o lustre fica pendurado, visualmente a pessoa pode ter a impressão maior de balanço do que está sentindo. No caso da piscina, a água intensifica essa percepção”, explica.

O engenheiro acrescenta que, durante a ação de vento forte, a mobilidade dos edifícios é necessária para que a estrutura não seja danificada. Nos projetos, as tubulações e a estrutura são projetadas para serem capazes de ceder levemente à ventania. E isso evita, por exemplo, que hajam rachaduras. Assim como a questão estrutural, todos os sistemas de um grande edifício exigem mais complexidade do que de prédios mais baixos. “É o caso também do sistema de hidráulica, que requer bombas com muito mais potência e tubulações com válvulas especiais para ajudar a levar a água para cima. O mesmo nível de exigência se aplica aos projetos sanitário, elétrico e de prevenção contra incêndio”, afirma.

Para Franzmann, esses cuidados precisam ser incorporados também à gestão do condomínio. “A sugestão para os síndicos e administradoras de condomínio que estavam acostumados a gerir prédios de no máximo 10 ou 20 andares, e que passam para edifícios com 15, 20 andares a mais, é que chamem o engenheiro que fez o projeto para ajudar no plano de manutenção. No manual do condomínio e do proprietário há vários pontos que precisam ser analisados conforme aumenta a altura do empreendimento. De 30 andares para cima é fundamental que o síndico faça um curso de sistemas para entender melhor essas especificidades”, afirma.

“A sugestão para os síndicos e administradoras de condomínio que estavam acostumados a gerir prédios de no máximo 10 ou 20 andares, e que passam para edifícios com 15, 20 andares a mais, é que chamem o engenheiro que fez o projeto para ajudar no plano de manutenção. No manual do condomínio e do proprietário há vários pontos que precisam ser analisados conforme aumenta a altura do empreendimento.”

Prevenção contra incêndio

Um dos pontos que costumam gerar dúvidas na gestão de prédios altos é o projeto preventivo contra incêndio. Engenheiro eletricista e diretor técnico da Engetel – empresa especializada em sistemas de proteção contra incêndio, Rafael Belli Krapp conta que para escapar de um incêndio em prédios, os ocupantes possuem uma única rota de fuga, a escada de emergência. Quanto maior o prédio, maior o tempo para sair do andar em que está e chegar até o térreo, podendo passar de 30 minutos em prédios muito altos. Por isso, é muito importante investir em equipamentos que irão garantir a fuga em caso de incêndio. “O sistema de pressurização da escada é um deles. Este sistema insufla ar limpo para dentro da escada de emergência, criando uma pressão positiva e impedindo que a fumaça entre na escada”, diz.

Para garantir o bom funcionamento, é necessário que seja feita a manutenção preventiva de três em três meses. “Nós instalamos, fazemos os testes, emitimos o laudo, mas é o condomínio que deve manter o sistema funcionando através da manutenção preventiva”, diz. A escada não pode ser contaminada com fumaça durante um incêndio pois assim impediria o escape das pessoas, por este motivo o Corpo de Bombeiros Militar de Santa Catarina prevê na Instrução Normativa um sistema de extração de fumaça, que atua como um backup da escada pressurizada. “Se a fumaça entrar na escada ela tem que sair, por isso esse sistema conta com abertura automatizada de janelas. A extração natural somente será acionada se houver alguma falha na pressurização”, observa. Esse equipamento, ressalta Krapp, normalmente é adquirido pela construtora e os bombeiros não exigem que o condomínio coloque, apenas em prédios residenciais novos acima de 50 metros ou a critério do projetista do sistema preventivo.
Para gerenciar esse sistema, os prédios contam com o alarme de incêndio. “É esse sistema que vai monitorar se tem emergência e dar os comandos. Ele vai acionar a escada pressurizada se houver incêndio, tocar as sirenes se for necessário, ativar o backup, desligar o elevador e deixá-lo no térreo para ninguém usar em casos de emergência. É uma espécie de cérebro do sistema de segurança contra incêndio”, diz.

Com a revisão da instrução normativa de alarme de incêndio, em janeiro de 2018, Krapp observa que aumentou o nível de segurança em prédios altos, e que se passou a exigir um número maior de detectores de fumaça. “Antes tinha uma botoeira em cada andar e um detector de fumaça na casa de bombas e máquinas, por exemplo. Eram poucos pontos. Agora tem prédios que chegam a ter mais de 500 dispositivos. Nos projetos com escada pressurizada, é obrigatória a aplicação de detectores de fumaça na circulação de cada pavimento e dentro dos apartamentos, aponta”.

Krapp destaca ainda que existem diferentes categorias de tecnologia disponíveis no mercado, que influenciam na qualidade dos equipamentos. “Em alguns casos, quando se instala um sistema ele pode disparar em falso e acaba assustando os moradores sem razão. Se isso ocorre uma, duas vezes, na terceira a pessoa já não dá mais importância”, explica. No Brasil não é exigida certificação dos produtos, enquanto europeus e americanos são certificados, ou seja, passaram por testes para comprovar a sua eficiência e que atendem requisitos técnicos das normas. “Por isso, para os prédios mais altos ou com muitos dispositivos, destacamos sempre a importância de se trabalhar com sistemas certificados, que são mais precisos e possuem recursos tecnológicos para evitar alarmes em falso”.

Fonte: Diretório Condominal